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重慶多宗地王開發遲緩 入市項目去化受阻
2019-12-21 14:34 作者:莊靈輝 盧志坤 來源:中國經營網

本報實習記者 莊靈輝 記者 盧志坤 重慶報道

伴隨2017年開始重慶樓市的上揚,外地房企入渝熱情高漲,也讓重慶主城范圍內高價地頻出,近幾年來中央公園、禮嘉、悅來等新興熱點板塊“萬元”地塊接連誕生,地王價格不斷被刷新。

據克而瑞數據,2017年至2019年,重慶主城成交樓面價超過1萬元/平方米的高價地塊共28宗,截至2019年11月,僅有10個高價地項目已入市。

《中國經營報》記者近日走訪發現,上述高價地已入市的項目部分去化疲軟,今年初開盤樓棟仍有房源在售,促銷打折花式繁多。此外,近3年重慶高價地入市項目較少,入市周期長,部分項目拿地多年卻未有開工跡象,地王解套難題突顯。

近3年高價地頻出

克而瑞數據報告指出,2016年起,由于購房需求的釋放,以及相對全國其他城市較為寬松的調控政策,重慶樓市不斷升溫,市場明顯呈現出供不應求的情況。

據克而瑞數據,2017年重慶主城區商品住宅共成交2517.76萬平方米,同比上升18.60%,月均成交量超200萬平方米,為多年來最高位。而2017年重慶主城區月均供應商品住宅為146.74萬平方米,供需缺口達63.07萬平方米,截至2017年12月,重慶主城區商品住宅可售面積為827.94萬平方米,同比下降36.2%。

住宅市場銷量攀升,2017年的土地市場也隨之火爆,2017年重慶主城區住宅用地和商辦用地分別成交2369.74萬平方米和223萬平方米,分別同比上升15.39%、17.69%。住宅用地成交量占各類土地成交總量的比重高達68.95%。

2017年,還有金地集團、新城控股、融信中國、榮安地產、華夏幸福等共14家外地房企首次入渝,進一步加大了土地市場的競爭。

重慶首個樓面價破萬的地塊也誕生于2017年。當年4月,首鋼地產7.8億元競得兩江新區悅來一宗6.66萬平方米的土地,樓面價11710元/平方米,溢價率達67%,成為當年最高樓面價,直到2018年5月,這一單價才被首進重慶的弘陽集團刷新。此后,重慶主城高價地頻出,2017年,重慶主城樓面價每平方米過萬元的土地成交10宗,其中不乏外地房企首次入渝所獲地塊。

今年上半年重慶主城土地市場火熱,共計成交92宗商住類土地,已超去年全年成交量。僅今年上半年,重慶主城樓面價每平方米超萬元的土地就成交了10宗,其中,榮安地產以13549元/平方米的樓面價競得重慶九龍坡區一宗商住用地,刷新了重慶主城地王單價。

據克而瑞數據報告分析,重慶主城高價地主要分布在城市核心區和北區熱門板塊,除彈子石、冉家壩、渝中半島、化龍橋以及照母山、回興、大竹林等核心區域以及發展較早的區域外,中央公園、禮嘉、悅來等新興板塊熱度一直不減,近3年高價地塊成交達12宗。

部分高價地塊開發受政策影響

克而瑞數據報告顯示,截至今年11月,超半數高價地塊尚未動工。

去年年中,重慶市城鄉建委、市交委、市國土房管局、市規劃局等四部門聯合發布《關于暫緩主城區“兩江四岸”地區開發建設活動的通知》,該《通知》強調,為避免“兩江四岸”地區開發建設與新的規劃建設要求不協調,造成低水平建設與重復改造,經研究決定,暫緩主城區“兩江四岸”地區開發建設活動。根據該《通知》,重慶“兩江四岸”指長江上起九龍坡西彭鎮,下至江北區五寶鎮;嘉陵江上起北碚城區,下至渝中區朝天門的區域,河道中心線長約180公里,兩側岸線長約394公里。

一些地塊受上述政策影響,開發進度放緩,重慶主城未入市的高價地項目主要集中在兩江四岸和中央公園板塊,2017年的4宗濱江高價地塊至今未入市。

記者近日現場走訪發現,上述首鋼地產7.8億元所獲悅來板塊土地上尚無任何建筑,地塊四周被圍擋遮住,朝嘉悅江庭樓盤一側有施工方所設簡易大門,門上標示為“重慶鋼鐵集團建設工程有限公司承建首鋼地產悅來項目(平基土石方)項目”。

項目對面一位居住一年多的居民告訴記者,該項目近幾個月才開始施工,且施工總是“斷斷續續的,之前只偶爾聽得到施工聲音,這幾天才看到挖掘機”。

2017年9月,中海地產以約16.8億元成交總價競得一宗渝中區高九路板塊卡福廠旁的地塊,成交樓面價10053元/平方米,溢價率43.61%。該地塊位于重慶主城核心區域,周邊開發有多個成熟住宅項目。

近日記者走訪該地塊發現,整個地塊被墻體遮住,視線所及未見成型建筑,能聽到施工聲音,施工大門處有項目承建方中建-大成建筑有限責任公司的施工公告,公告稱該公司受甲方委托,“即將在原卡福場地地塊進行住宅小區的工程建設”,而該公告日期為今年8月1日。附近居民稱該地塊中間停工了一段時間,近期才開始斷斷續續地施工,“有時候晚上都能聽到施工聲音”。

根據上述施工公告,該地塊工程為“品牌地產公司重點開發的優質小區,該小區的早日完工并進行場界回填有助于促進輕軌九號線紅巖村站附屬設施盡快投入使用”。

今年9月底,重慶市渝中區建交委在網絡理政平臺回復市民關于卡福廠中海工地停工問題的咨詢時表示:“高九路中海卡福廠地塊工地名稱為大楊石組團黃荊社分區卡福廠項目,目前該項目因為‘兩江四岸’規劃要求正在進行建設方案的調整,預計11月左右恢復施工。”

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